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买房公摊面积怎么算(100平公摊25平合理吗)

xiaodi 210

通常,我们买房时都是按房屋的建筑面积计价的,但是在房屋产权证(不动产权证)上面,除了写有房屋建筑面积之外,还会注明套内建筑面积和分摊面积,这到底是怎么回事呢?有些人买房时特别在意公摊面积的大小,公摊面积大了,感觉很吃亏,实际情况真的是这样吗?这个公摊面积又是怎么来的呢?下面笔者就和大家聊聊这个话题。

一、什么是房屋建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积、共有建筑面积、公摊面积?

这几个概念看起来有点乱,其实很好理解。房屋建筑面积就是我们购房时的所采用的合同计价面积,它是由套内建筑面积和公摊面积两部分组成的,其中,套内建筑面积包括套内使用面积,阳台面积和套内墙体面积三部分。套内使用面积是按照房屋四周墙体内侧的水平投影计算面积;阳台面积是按照阳台底部四周墙体内侧的水平投影的一半计算面积;套内墙体面积则有两部分,一是套内自有的的墙体面积,比如卧室和客厅之间的墙、过道和卫生间之间的墙等,这部分按照墙体水平投影计算面积;另一部分是套与套之间的墙体(即与隔壁邻居家之间的墙体)、套与楼道之间的墙体、套与室外之间的墙体,这部分是按照所有墙体水平投影的一半计算面积。此外,如果买的是精装修房,那么内墙装修厚度部分也是算套内使用面积的。这就是为什么有些购房人总是感觉买的房屋实际面积要比房屋产权证上写的少,实际上可能是忽略了墙体的面积或者精装修墙体厚度部分。

公摊面积实际上就是房屋共有建筑面积的分摊面积,一般是按照楼栋来计算的。房屋的共有建筑面积指的是整栋楼扣除各套房屋套内建筑面积之外的剩余部分建筑面积,包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整栋楼服务的公共用房和管理用房。但是,独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋楼服务的警卫室,管理用房,以及作为人防工程的地下室则不属于共有建筑面积。

共有建筑面积的计算方法是,将整栋楼的建筑面积即外墙水平投影面积减去各套套内建筑面积之和,再减去独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋楼服务的警卫室,管理用房,以及作为人防工程的地下室的建筑面积,剩余所得即为本栋的共有建筑面积。比如说,如果整栋楼的一楼是给物业员工住宿用的,那么,一楼的建筑面积就不能算共有的建筑面积。如果地下室是车库,也不能计入共有的建筑面积。再比如,一楼有个房间是小区的警卫室,则也不能计入共有建筑面积。

二、公摊面积的分摊方式

基于公平合理的原则,共有的建筑面积是以栋(幢)为单位,按照整栋各套套内建筑面积占整栋总的建筑面积的比例来进行分摊的。也就是,将按照上面介绍的计算方法得出的整栋的共有建筑面积,除以整栋的总建筑面积,再乘以每套的建筑面积,就是每套的公摊面积。举例来说,假设一栋楼总的建筑面积是6000平方米, 共有建筑面积是1500平方米,买的房屋建筑面积为100平方米,那么,这套住宅的公摊面积就是100x1500/6000=25平方米,公摊系数25%。

对于商住混合楼,情况要复杂一些。首先要按照住宅和商业不同使用功能计算两种不同功能分区的共有建筑面积,并按照两种功能分区各自建筑面积占整栋建筑面积的比例分摊成商业共有建筑面积和住宅共有建筑面积两部分;其次,再分别计算住宅部分和商业部分各自功能分区内自己的共有建筑面积,然后,把住宅部分的共有建筑面积和住宅功能分区自己的共有建筑面积相加,再根据各套的建筑面积占住宅功能区总的建筑面积进行分摊。商业部分按同样办法进行分摊。举例来说,假设整栋建筑面积6000平方米,商业建筑面积1000平方米,住宅建筑面积5000平方米,再假设计算得出商业共有建筑面积为100平方米,住宅共有建筑面积500平方米,住宅自己的共有建筑面积为1200平方米,那么买的100平方米住宅,公摊面积就是34平方米,公摊系数为34%。

三、公摊面积的意义

由以上介绍可以看出,房屋的公摊面积并不是人为设定的标准,而是根据房屋楼栋的结构实际测算得出的。一般是在竣工验收之后由房屋测绘公司现场测量,并计算出公摊面积,出具测绘报告。办理产权登记,即是以测绘报告上面的面积为准。不同的楼栋结构公摊面积大不相同,比如,板楼一般比塔楼的公摊面积小,多层一般比高层的公摊面积小,没有电梯的房子一般比电梯房的公摊面积小,所以,不是公摊越小越好,一般而言公摊面积大可能居住的舒适性要好一些。只有同样条件下,比较公摊才有意义。因此,买房的时候不必过于纠结公摊面积问题。

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