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楼房维修基金怎么回事(2023维修基金不强制交了)

xiaodi 341

近日,重庆一小区业委会收到了重庆市南岸区人民法院电子送达的起诉状、传票以及证据材料。原告正是小区开发商,向法院起诉撤销首次业主大会会议作出的决议。

就在收到法院传票的前几天,业委会前往区住建委查询大修基金台账,根据获得资料反映开发商名下的车位竟然都没有交纳大修基金,总计200多万元。

业委会随后向开发商发出了《催交通知书》,内容如下:

楼房维修基金怎么回事(2023维修基金不强制交了)

此外,该小区业主大会在上个月作出了解除《前期物业服务协议》的决议,很可能也是促使开发商起诉撤销业主大会决议的原因之一。

楼房维修基金怎么回事(2023维修基金不强制交了)

该小区业委会指出,自从业委会成立以后,开发商就想通过各种方式撤销业委会,在行政复议败诉后,又提起民事诉讼起诉撤销首次业主大会决议。以下为开发商的民事起诉状。

民事起诉状

原告:重庆阳光壹佰房地产开发有限公司

被告一:重庆市南岸区喜马拉雅小区业主大会

被告二:喜马拉雅小区业主委员会

第三人:重庆市南岸区涂山镇人民政府

诉讼请求:

1、依法撤销被告一于 2023 年 10月14 日做出的《喜马拉雅小区首次业主大会会议表决结果公示》,以及撤销被告一通过《喜马拉雅小区业主大会议事规则》《喜马拉雅小区业主管理规约》的决议;

2、本案诉讼费用由两被告承担。

事实与理由:

2023 年 10月13、14 日,被告一公布了《喜马拉雅小区首次业主大会会议表决结果公示》, 该《公示》主要表决了以下事项:

1.选举陈某某、郑某、付某某、魏某某、张某为第一届业主委员会成员;

2.通过《喜马拉雅小区业主大会议事规则》;

3.通过《喜马拉雅小区业主管理规约》。

然而,原告认为,被告一在整个筹备、选举、投票等环节存在严重的程序违法及实质违法,不符合相关法律规定的表决要件,损害到了原告的合法权益,根据《民法典》之规定,原告特起诉要求予以撤销。理由如下:

一、原告系小区专有面积中车库的合法产权人,具有业主资格,应当有权参与投票,并且计算时应当将车库面积纳入专有面积进行计算

经统计,喜马拉雅小区住宅共计 595 套房,业主563户,住宅建筑面积87564.11m;商业共计3个业主,建筑面积 9436.47m;地下车位共计675个,包含原告在内并依法持有的建筑面积 30651.25 m,即:喜马拉雅小区业主总人数为 567 人(包含原告在内),小区总建筑面积 127651.83 平方米(包含原告在内),并非本次公示及以此召开的首次业主大会的所谓有效投票表决权“总户数566,建筑物总面积 96994.55 平方米”

根据以上数据,首次业主大会形成有效表决的投票票权应当是:三分之二参与人数和建筑面积分别达到 378 人及 85101.22 平方米以上。

然而事实上,本次业主大会参与投票的建筑面积只有 71906.29平方米,导致以上《议事规则》、《管理规约》、5个业委会成员的建筑面积均没有达到三分之二参与建筑面积的法定基本条件。

故,本次业主大会的基本要件都不满足《民法典》关于业主大会投票面积及人数的实质要求,且明显剥夺了原告作为业主的合法权益,本次形成决议属于无效决议,原告有权要求依法撤销。

二、本次业主大会表决并不公开透明,程序严重违法

1.据筹备组所述,本次投票大部分业主采用的是非官方微信小程序,真实性、合法性存疑。

本次投票采用的是苏州广立信息技术有限公司开发的微信小程序“喜邻业主电子投票”,该小程序不具备该程序使用的 ICP 资格,使用该程序根本无法核实业主身份,无法核实是否是业主真实参与投票。甚至,非官方程序完全存在被他人后台篡改的可能。

然而,针对该问题,无论是被告还是第三人均未进行过审查,直接导致本次投票结果并不可靠,完全可能无效。

2.即便是线下投票,也存在未核实业主身份的情况,尤其是委托书是否是业主本人真实的签名、以及委托材料是否存在问题,并未真实披露。

虽然南岸区公证处参与了本次投票的唱票过程,但是对于业主身份的核验过程,完全没有参与,并不能因公证处有部分环节参与就认定本次投票的合法、公正性。

甚至,2023 年 10 月11 日,被告二成员之一的魏某某(据被告二公示的业委会分工公告,魏某某负责法律事务工作)在“深圳西政律师校友群”还在询问校友“业委会成立线下投票时,有受托人拿错了委托书投票,会有什么后果?”由此可见,筹备组或现今的业委会成员当时是明知线下投票存在一些问题的,该些问题是否得到妥善解决,至今状态不明。

然而,正因如此,原告更加有理由相信本次投票存在程序上的严重问题,有必要核实相关情况。在存在该种明显问题的情况下,投票应当无效。

三、本次业主大会无论从筹备组形成环节,还是投票等环节,被告一均故意将原告排除在外,严重侵害了原告的参与权、知情权、投票权

1.重庆市南岸区住房和城乡建设委员会于 2023年8月21日就原告提出的车库产权面积应当计入专有面积问题进行了回复,然而在实际操作过程中,被告一、第三人均未将原告的面积进行计入判断。

本次业主大会投票前,原告就向重庆市南岸区住房和城乡建设委员会提出过异议,重庆市南岸区住房和城乡建设委员会以红头文件的形式回复了涂山镇人民政府,标题为《关于“喜马拉雅”小区业委会筹备组工作指导意见的函》,函的内容也引用到了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》,解释也明确了符合条件的房屋、车位、摊位等特定空间,都应当认定为《民法典》第二编第六章所称的专有部分。

在此情形下,筹备组仍然故意未将原告的面积计入在内,之后以业主大会的名义进行公示,明显损害原告的合法权益。

2.筹备组本应有原告的一席之地,然而却被其他成员违法剔除

2023 年3月30 日,涂山镇石溪路社区居委会发布的筹备组成员的公示中,尚有原告所属建设单位的名称,但之后2023年8月 25 日,喜马拉雅业委会筹备组第八次会议的《会议记录》却显示,称“业主代表认为建设单位派员只参加过一次筹备组会议,按照重庆市物业管理条例第十九条规定,连续3次无故参会则自动终止筹备组成员资格”。

然而问题是,每次开会根本没有筹备组人员通知原告参与开会,原告并未无故三次不到会。筹备组该种行为,显然故意排除原告,损害原告的权利。

3.原告多次向第三人及相关政府机关表达过异议,但是,第三人却还是罔顾法律规定,对该违法表决结果进行了备案

就上述反映的业主大会表决严重不合法不合理问题,原告多次向第三人、南岸区政府、区住建委、社区居委会等表示异议,但所有异议均没有得到回应,反而,第三人在 2023 年 10月30日对被告二的成立进行了备案。就该问题,原告已通过行政复议的方式进行维权。

综上所述,本次业主大会做出的各项决议,无论在程序上还是实质上均违反了法律规定,根据《民法典》二百七十八条、二百八十条之规定,原告有权要求撤销。选举业委会成员的决议、以及议事规则、管理规约撒销之后,业委会无合法的资格履行任何职责,故,此时也应当暂停其所有职责,直至注销其备案。

综上所述,为维护原告合法权益,特向贵院提起诉讼,请求贵院判如所请。

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